房企应付账款突破3.5万亿,成为规避“三道红线”的利器

摆账网资讯播报:上半年成绩喜人 经济持续稳定复苏可期

国家统计局15日发布数据显示,上半年国内生产总值532167亿元,按可比价格计算,同比增长12.7%,两年平均增长5.3%,两年平均增速比一季度加快0.3个百分点。

视觉中国/图片提供来源:Wind本期制表:罗曼

证券时报记者罗曼

6月29日,三树公告称,今年3月31日到期的商业承兑汇票(简称“商业汇票”)逾期,涉及两家上市房企,其中一家逾期票据金额为5137.06万元,另一家逾期票据金额为148.44万元。随后,一家逾期金额较大的房地产公司回应证券时报记者,逾期票据已于今年6月初支付。

这是一个不起眼的公告,但它再次为房企通过商业门票变相融资打开了大门。三叔的公告中有一个细节,称一线房地产开发商,主要是龙头房企,多使用票据支付,导致报告期内公司应收票据余额持续增加。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款和应付票据,体现为公司无息债务,房企不仅可以通过支付票据替代融资,还可以在“三条红线”的监管下降低红线(净负债率指标和现金短债比指标)。因此,大量房企通过增加应付账款和票据来调整债务结构,扩大对上游供应商的资金占用。

统计显示,2018年一季度,上市房企有息债务(包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券)同比增速为24.09%。到2021年一季度,这一增速已降至2.5%,有息债务增速呈明显下降趋势。然而,应付票据和应付账款正在大规模增加。截至2020年底,上市房地产企业应付账款和应付票据规模已增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总债务规模的增加,甚至可能高估房企的偿债能力。

房地产企业应付账款和票据金额的快速增长带来了不容忽视的风险。据悉,央行等监管部门已采取措施,将试点房企的商票数据纳入监测范围,要求房企随“三条红线”监测数据按月上报商票数据。

《证券时报》记者就上述消息要求央行相关部门核实,但对方表示不予回应。在全行业紧缩的外部环境下,到期“隐形债务”的偿还必然会影响企业的流动性,考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

房企利用票据变相融资

2018年以来,面对房地产市场的波动和政策的持续调控,特别是2020年8月20日监管发布的“三道红线”政策,房企开始调整债务结构,优化杠杆指标。

据证券时报记者统计,2020年房企商票受理规模约3667亿元,同比增长36.2%,房企商票受理规模大幅提升。

某房地产开发商的一位上游供应商告诉记者,“目前,近60%的房企使用商票进行材料采购和工程款支付,而40%的房企不使用商票主要是因为资质差、流动性低,不被市场认可。商业票支付贯穿整个房地产产业链,包括招标、开发建设、采购、设计和销售。”

今年以来,一大批房地产企业陷入了商业票到期未交的风波。华夏幸福、阳光城、房地产、中梁控股、荣盛发展等房地产开发商都经历过未能按时缴纳商业罚单的情况。

“其实,房企的商业票延期几个月付款,在业内是正常的,但就是没出来。例如,当我们与宝能地产合作时,一些项目已经完成

工程地产相关收入具备一定匹配性,主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加,且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。

相比于银行借贷、发行债券,房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为,通过挤占上游供应商资金,缓解自身资金周转压力,实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中,越容易实现延期付款。

但对于商票而言,票据持有人考虑到长期合作,通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张,商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多,即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到,商票持票人超过2~3个月未收到款也较正常,房企结款时普遍存在拖延。

据记者统计,目前市场仍有大量地产企业采用商票结算,包含万科、绿地、保利地产、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎?

中原地产首席分析师张大伟向记者分析,相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道,商票的优势就在于流程简单且便捷,无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序,且资金用途灵活。其次,商票是一种非常好的“赊账”方式,因为商票不占用其在金融机构的授信额度,不计入有息负债,成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式。第三,房地产融资政策趋向收紧,从需求端到供给端,银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄,票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。

因此,携规模优势,在上下游产业链掌握话语权的头部房企,应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示,2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元,较2019年增长36.59%,占全国商票承兑总量的9.27%。

“三道红线”压顶 房企大腾挪

2020年8月20日,住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策,具体为红线一:剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二:净负债率大于100%。红线三:现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%,即如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”的具体算法为:剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)。红线2:净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益。红线3:现金短债比=货币资金/短期有息债务。

以此可看出,为避免踩线,房企完全有动力调整债务结构,手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目,进而减少表内有息负债。简单理解,就是扩大分子,减小分母,从而降低显性负债率指标。因此,越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力,实现加杠杆经营。

标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示,“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围,我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下,房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应,这是可以理解的。同时,也是为了给自己找到更好的融资渠道。”

较为典型的是某龙头房企,有息负债去年在最高时曾达8700亿元,今年上半年已降至5700多亿元,短短一年大幅下降近3000亿元,从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头,至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称,净负债率已降至100%以下,实现一条红线变绿。

然而,该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加,占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%,尤其是其应付票据成为房企规模之最,总负债规模在2020年度接近2万亿元。

Wind房地产开发统计口径数据显示,2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元,同比增长17.5%;2019年度有息债务规模合计8.2万亿元,同比增长10.8%;2020年度有息债务规模合计8.6万亿元,同比增长4.8%。若从单季度数据看,2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%,到2021年一季度,同比增长2.5%。同一报告期内,上市房企的营业收入明显上涨, 2021年一季度同比增长高达112.25%。

数据显示,在营业收入规模大幅增长的同时,上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨,但增速已明显放缓。同时,房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。

记者统计数据显示,2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元,2019年为2.82万亿元,2020年度这一规模已达3.54万亿元,同比增速达25.5%。其中恒大最高,达到6217.15亿元,同比增长14.1%;其次是碧桂园,达到3893.84亿元,同比增长18.25%;万科达到2962.92亿元,同比增长10.5%。

在应付账款及票据规模大幅增加之下,房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度,房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。

从另一角度看,记者统计境内上市100家房地产样本企业,2020年度存货周转率中值为0.32,较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照,样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。

上述数据意味着,样本房企整体经营效率提升有限,但通过大幅扩大自身少数股东权益规模,提升了表外项目占比,从而改善并表范围内的财务杠杆。

“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆,以减少自身触及红线的数量,但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看,100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象,这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。

警惕房企流动性指标恶化

如上所述,房企通过财务方式降低表内杠杆,进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示,上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%,2019年为93.14%,下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升,从2019年的51.59%上升至53.19%。

对此,刘晓亮分析,债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估,应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性,考验房企的偿债能力和项目周转能力。

值得警惕的是,100家样本房企现金短债比均值出现恶化,从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升,流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。