摆账网资讯播报：杭州二手房下滑通道打开：是谁戳破“伪学区房”泡沫？

“伪学区房”打前阵，包括名校学区房和刚需二手房的全面下滑，是这一轮杭州二手房下滑的主要特征。

目前在房地产贷款集中度的要求下，各家银行的房贷尤其是二手房贷收紧，部分炒房者手忙脚乱，部分客户正好需要。

高楼龄二手房“变相劝退”

“有时候会有一些不公平。”一位上海购房者告诉记者，目前各家银行的客户经理都反映，按揭贷款通常需要三个多月，因为银行本季度额度已经用完，要等到下一季度，但有的客户只需要等2个月，有的则需要等4个月。

他告诉记者，比如A 7月申请房贷，10月获批，B 8月申请，11月获批，但B超曲线，与银行内部勾兑，这样可以提前到10月，也就是整个过程只需要等2个月就可以放款，而A等到11月才能放款。

也就是说，银行房贷额度存在一定的内部波动空间，客户即使平均贷款三个月，也可能会受到不同的对待。甚至有客户反映，需要和银行人员“打招呼，提前放款”。对于那些快速获得贷款的人来说，不乏总价较高的新房首套贷款，而二手房按揭贷款则排在等待队列的后端。

“这种情况肯定是存在的，但这取决于银行自身的政策倾向，以及谁掌握着额度。”上海一家大银行的按揭经理告诉记者。

上述购房人在购房群中观察到，由于上海新房积分制，一些利用家中老人积分购买首套新房的首贷客户，即使贷款金额高达1000万，也能快速付款，而一些刚需购买市区“老小”的人，即使只有200万的商业贷款，也要等待很长时间才能付款，他们还冒着与之前家违约的风险。

“在银行看来，新房确实是一个比较好的标的，因为产权年限低，而且很多二手房已经建了二三十年，从风险控制的角度来看，这并不是一个优质的标的。公共和私人银行都更喜欢前者。因此，在严格控制房贷额度增长的前提下，二手高层客户被变相辞退。”上述买家表示。

上海链家数据显示，2021年上半年，上海新房成交量大幅上升，全市成交套数累计49726套，同比增长59%；全市二手房销售总量18万套，二手房成交总量仍高于新房。但值得注意的是，二手房均价为336万元/套，成交均价为40793元/平方米，这意味着二手房主流买家只是预算300-400万的客户。

“上海的年轻人太难飘了，只要上车就行了。”另一位刚拿到购房资格的年轻人告诉记者，目前新房限价在买房人眼里还是很有诱惑力的，但大红桥、金桥、宝山要求的积分都很高，需要十几年的时间。社保记录，而非热点，集中在交通不便或区域规划不佳的地区。对于只想在上海生活的年轻人来说，虽然二手房价格倒挂，可能是为数不多的选择中的首选，但房贷的收紧让他们非常”，

房贷风控全面升级

通过多次走访，记者了解到，当地银行对房贷客户的风险管控要求也全面升级。

比如上海一直要求买房人的月收入是月供的两倍，也就是每月还款额1万元，贷款人的月收入要求在2万元以上。在此之前，有很大的操作空间，例如

北京也有购房者反馈，如果在办理房贷前申请了大额消费贷款，房贷申请很可能会被拒绝。这也是银行收紧房贷，积极降低杠杆的行为之一。

“这一轮房贷收紧确实打击了一些‘裸泳’的赌徒。”一位房地产行业的观察人士表示，经过这场战斗，一些手里没有资金，依靠杠杆，不断将风险转嫁给下一个家的房地产投机者消失了，一些有实力的房地产投机者做得更少了。

值得注意的是，自7月9日起，上海在挂牌房源核查的基础上，增加了价格信息核查。上海市房地产交易管理部门将根据真实市场价格对每套房源进行核实，未通过价格核实的房源不得向社会公布。上海市房管局强调，对诱导虚假高价挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将采取暂停与相关部门网签等措施予以严厉处罚。

7月13日中午，网上有一张截图，显示上海北外滩某楼盘一期至三期40多套房源无一例外都没有通过价格核查。目前这个截图的真实性还没有得到证实，但是却在各路买家中引起了轰动，因为这也意味着，类似于深圳二手房的指导价，上海二手房的价格倒挂会有所降低。

不过，也有买家表示，这只是增加了买家的首付压力。“如果一套房子1300万，鉴证价只有1000万，房东肯定会高价捆绑一些其他物品来维持原价，比如买他的家具。字画，最后只有这300万成了隐性首付的一部分，银行去杠杆化了，风险就转嫁给了客户自己。”

一位接近货币当局的人士告诉记者，以房贷为主的居民中长期贷款增速将继续萎缩，今年下半年很难回升。可见，房贷收紧可能还会持续一段时间。